Die Einnahmen aus der Vermietung von landwirtschaftlichen Flächen unterliegen einem anderen steuerlichen Verlauf als die Miete für Wohnräume. Zwischen dem auszuwählenden Formular, den tatsächlich abziehbaren Kosten und den Datenabgleiche zwischen den Behörden bleibt die Fehlerquote für ländliche Vermieter erheblich. Dieser Leitfaden beschreibt die konkreten Mechanismen der Erklärung der Pacht, die anwendbaren Steuermodelle und die Punkte, auf die man achten sollte.
Micro-Fonds oder tatsächliche Erklärung: Vergleichstabelle für die Pacht
Die Wahl des Steuermodells beeinflusst direkt die Höhe der auf die erhaltenen Pachten zu zahlenden Steuer. Es gibt zwei Optionen, deren Zugangsbedingungen und finanzieller Nutzen sich jedoch deutlich unterscheiden.
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| Kriterium | Micro-Fonds | Tatsächliches Modell (Formular 2044) |
|---|---|---|
| Grenze der Bruttoeinnahmen aus Vermietung | Unter 15.000 Euro pro Jahr | Über 15.000 Euro oder freiwillige Wahl |
| Abzug / Absetzung | Pauschaler Abzug von 30 % auf die Bruttomieten | Abzug der tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Versicherung, Zinsen, etc.) |
| Formular | Erklärung 2042, Feld 4BE | Formular 2044, das an die 2042 angehängt wird |
| Verpflichtung | Keine | Unwiderruflich für 3 Jahre, wenn freiwillig gewählt |
| Relevanz für den ländlichen Vermieter | Geeignet, wenn die Kosten gering und die Pacht bescheiden sind | Bevorzugt, sobald die Kosten 30 % der Mieten überschreiten |
Für einen Vermieter, der Drainagearbeiten finanziert oder einen Kredit für den Erwerb von Grundstücken zurückzahlt, führt das tatsächliche Modell oft zu einem niedrigeren zu versteuernden Einkommen. Ein Eigentümer ohne signifikante Kosten hat jedoch ein Interesse daran, im Micro-Fonds zu bleiben, um die Komplexität des Formulars 2044 zu vermeiden.
Vor der Wahl muss man die Einnahmen aus landwirtschaftlicher Pacht erklären, indem man den tatsächlich erhaltenen Bruttobetrag und die Art der im Jahr angefallenen Ausgaben genau identifiziert.
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Abziehbare Kosten im tatsächlichen Modell: Was der ländliche Vermieter abziehen kann
Das tatsächliche Modell profitiert von der Liste der Kosten, die vom Bruttoeinkommen aus Vermietung abgezogen werden dürfen. Nicht alle Ausgaben sind abziehbar, und einige werden bei Kontrollen regelmäßig beanstandet.
- Die Zinsen, die für den Erwerb oder die Erhaltung der vermieteten Flächen aufgenommen wurden, einschließlich der damit verbundenen Bankgebühren.
- Die Versicherungsprämien, die die vermieteten Güter abdecken (Haftpflichtversicherung für nicht wohnende Eigentümer, Wasserschadenversicherung für landwirtschaftliche Gebäude).
- Die Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, sofern sie keine Verbesserung oder Erweiterung des Eigentums darstellen. Eine Fassadenrenovierung eines Betriebsgebäudes ist abziehbar, ein Neubau hingegen nicht.
- Der Teil der Grundsteuer auf unbebaute Grundstücke, der nach Abzug des an den Pächter weiterverrechneten Anteils vom Vermieter zu tragen ist.
- Die Verwaltungskosten, einschließlich der Honorare, die an einen Beauftragten gezahlt werden, der die Pachten eintreibt.
Die klassische Falle betrifft die Arbeiten. Nur Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten sind abziehbar, nicht Bau- oder Wiederaufbauarbeiten. Die Grenze zwischen diesen beiden Kategorien führt häufig zu Streitigkeiten mit der Steuerbehörde.
Pacht in Natur bezahlt: Welchen Wert angeben
Wenn der Pachtvertrag eine teilweise oder vollständige Zahlung in Naturalien (Weizen, Gerste, Milch) vorsieht, entspricht das zu versteuernde Einkommen dem tatsächlichen Wert der an den Vermieter gelieferten Produkte zum Zeitpunkt der Lieferung. Diese Regel, die im allgemeinen Steuergesetz festgelegt ist, verlangt, dass die erhaltenen Mengen in Euro zum aktuellen Kurs oder den regionalen Tarifen umgerechnet werden. Diese Wertunterschätzung führt zu einer Nachversteuerung.
Steuerprüfungen und Datenabgleiche DGFiP-MSA
Die Untererklärung der Pachten wird von der Verwaltung besonders genau überwacht. Der Austausch von Daten zwischen der Generaldirektion der öffentlichen Finanzen und der landwirtschaftlichen Sozialversicherung hat sich nach der Erneuerung ihrer Kooperationsvereinbarung intensiviert.
Konkret verfügt die MSA über die Flurstücksberichte, die die bewirtschafteten Flächen jedes Betriebs und den entsprechenden Eigentümer identifizieren. Die DGFiP kann diese Informationen mit den vom Vermieter erklärten Einkünften vergleichen. Eine Diskrepanz zwischen der vermieteten Fläche laut Flurstücksbericht und der fehlenden erklärten Pacht löst eine automatisierte Meldung aus.
Die SAFER verfügen ebenfalls über Daten zu Grundstückstransaktionen und laufenden Pachtverträgen. Pachten, die über eine SCI oder einen GFA abgewickelt werden, sind besonders von diesen Abgleichen betroffen, da die Erklärungskette mehrere Entitäten umfasst und die Risiken von Auslassungen vervielfacht.
Automatische Erklärung der Einnahmen: Warum sie die Pacht nicht abdeckt
Seit der Einführung der automatischen Erklärung glauben einige Steuerzahler, dass ihre Einkünfte aus Vermietung vorab ausgefüllt sind. Dies ist nicht der Fall für Pachten, sobald der Vermieter abzugsfähige Kosten hat. Die Mehrheit der ländlichen Vermieter muss ein Formular 2044 einreichen, selbst wenn sie keine anderen Einkünfte haben, die eine zusätzliche Erklärung erfordern. Das Auslassen dieses Schrittes hebt die Erklärungspflicht nicht auf und kann zu einer Amtsbesteuerung führen.
Landpacht und Einkünfte aus Vermietung: Punkte der Aufmerksamkeit für die Erklärung 2044
Das Ausfüllen des Formulars 2044 erfordert, mehrere Zeilen zu unterscheiden, die Verwirrung stiften können.
Die zu erklärenden Einnahmen beschränken sich nicht nur auf die Hauptpacht. Mietzuschläge (Eintrittsgebühr, Abstandszahlung, Rückerstattung von Kosten durch den Pächter) müssen in derselben Zeile aufgeführt werden. Das Vergessen einer Abstandszahlung, die bei der Unterzeichnung des Pachtvertrags erhalten wurde, ist ein häufiges Versäumnis.
Das Datum der Zuordnung der Einnahmen folgt der Regel des Zahlungseingangs: Eine Pacht, die für das Jahr N fällig ist, aber im Januar N+1 erhalten wird, wird im Jahr N+1 erklärt. Diese Regel gilt auch für Naturalpachten, die dem Jahr der tatsächlichen Lieferung der Produkte zugeordnet sind.
Für Vermieter, die Anteile an GFA oder SCI halten, entspricht das auf der 2044 zu übertragende Einkommen dem Anteil des von der Gesellschaft übermittelten Vermietungsergebnisses. Der jährliche Bericht, der vom Geschäftsführer der Gesellschaft bereitgestellt wird, muss mindestens drei Jahre lang als Nachweis aufbewahrt werden.
Die Genauigkeit in diesen Detailfragen vermeidet die meisten Streitigkeiten. Eine korrekt erklärte Pacht, mit nachgewiesenen Kosten und einem steuerlichen Modell, das zum Profil des Vermieters passt, bleibt der beste Schutz gegen eine Nachversteuerung.